Die Bundesregierung hat einen umfassenden 14 Punkte Plan für den Wohnungsbau, die Baubranche und die Immobilienwirtschaft entwickelt, um bezahlbaren und klimagerechten Wohnraum zu fördern und die Bauindustrie zu unterstützen. In diesem Plan werden eine Vielzahl von Maßnahmen vorgeschlagen, die auf die aktuellen Herausforderungen und Bedürfnisse im Wohnungs- und Baubereich abzielen. Diese Maßnahmen reichen von steuerlichen Anreizen und Förderprogrammen bis hin zur Beschleunigung von Genehmigungsprozessen und der Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum. Ziel ist es, die Wohnsituation in Deutschland zu verbessern und gleichzeitig die Klimaziele im Baubereich zu erreichen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte dieses 14 Punkte Plans näher erläutert.
Das Wichtigste in aller Kürze:
Der Bund stärkt den sozialen Wohnungsbau mit ca. 18 Milliarden Euro. Die 16 Bundesländer beteiligen sich zusätzlich durchschnittlich mit 1,50 Euro pro bereitgestelltem Euro des Bundes. Die Kofinanzierung stellt also von 2022 bis 2027 insgesamt ca. 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit.
Der 14 Punkte Plan
1. Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)
Als erste Maßnahme des 14 Punkte Plans für den Wohnungsbau schlägt die Bundesregierung vor, eine jährliche degressive AfA von 6 Prozent für neu errichtete Wohngebäude einzuführen. Dies fördert die raschere Refinanzierung von Investitionen und schafft Anreize für die Stabilisierung der Bauwirtschaft. Es gibt keine Baukostenobergrenzen, und der Bau kann ab einem Effizienzstandard von EH 55 erfolgen.
Dies gilt für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 30. 09. 2023 und dem 1. 10. 2029 beginnt. Entscheidend ist nicht mehr der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn. Das ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent sowie die Sonder-AfA für besonders umweltfreundliche Mietwohnungsneubauten, die bereits positive Effekte gezeigt haben.
2. Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard wird ausgesetzt
Die Reduzierung von Treibhausgas-Emissionen im Gebäudebereich ist wichtig für den Klimaschutz und die Vermeidung steigender fossiler Energiekosten. Die Einführung des EH-55-Standards ab dem 1. Januar 2023 war ein wichtiger erster Schritt für Neubauten.
In den laufenden Verhandlungen zur Reform der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wird eine Überarbeitung der Anforderungssystematik und des Neubaustandards diskutiert. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt sicher, dass ab dem 1. 01. 2024 in Neubauten klimaneutral geheizt wird. Die Verankerung von EH-40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard wird in dieser Legislaturperiode jedoch ausgesetzt.
Zusätzlich zum 14 Punkte Plan werden nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa ehrgeizige Maßnahmen und verlässliche Initiativen für den Klimaschutz in allen Sektoren benötigt. Es wird angestrebt, den Klimaschutz auch in Bezug auf Materialien und deren Produktion zu fördern, ohne die aktuellen Wärmedämmungsanforderungen zu senken, sofern dies bürokratisch machbar ist. Dies soll Anreize schaffen, den Einsatz nachhaltiger und erneuerbarer Baustoffe sowie Recyclingmaterialien zu erhöhen. Bei der für 2024 geplanten Überarbeitung des Vergaberechts sollen Nachhaltigkeitskriterien stärker berücksichtigt werden.
In den Verhandlungen zur EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird sich außerdem stärker für anspruchsvolle Sanierungsziele für den gesamten Gebäudebestand eingesetzt. Verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude sollen jedoch ausgeschlsosen werden.
3. Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle vereinfachen und beschleunigen
In Gebieten mit einem akuten Mangel an erschwinglichem Wohnraum wird die Bundesregierung Maßnahmen ergreifen, um den Bau von bezahlbaren Wohnungen für die breite Bevölkerung zu erleichtern und zu beschleunigen. Hierzu wird eine zeitlich begrenzte Sonderregelung entwickelt, die sich an den Bestimmungen des § 246 Absatz 14 des Baugesetzbuches (BauGB) orientiert. Diese Regelung wird bis zum 31. 12. 2026 in Kraft sein. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) plant, eine entsprechende Änderung des BauGB noch 2023 vorzulegen.
Bezahlbarer Wohnraum in der Lichtenreuther Zeile Nürnberg:
4. Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau
Die Bundesregierung schlägt im Rahmen des 14 Punkte Plans vor, von 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau den Ländern zur Verfügung zu stellen. Jeder Euro des Bundes wird derzeit mit etwa 1,50 Euro der Länder ergänzt. Insgesamt stehen so bis 2027 rund 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bundesweit zur Verfügung, wobei Bund und Länder ihre gemeinsame Verantwortung fortsetzen.
5. KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Wohneigentum für Familien“ (WEF)
Die Bundesregierung setzt bereits Maßnahmen ein, um klimafreundliches Bauen zu fördern. Sie plant, die beiden KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Wohneigentum für Familien“ (WEF) noch attraktiver zu gestalten.
Im Rahmen des WEF werden die Höchstbeträge für Kredite um 30.000 Euro erhöht. Darüber hinaus wird die Einkommensgrenze, bis zu der zinsvergünstigte Darlehen beantragt werden können, von 60.000 Euro pro Jahr auf 90.000 Euro pro Jahr angehoben. Dies eröffnet noch mehr Familien die Möglichkeit, von diesem Programm zu profitieren.
6. Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“
Die Bundesregierung führt im Rahmen des 14 Punkte Plans für 2024 und 2025 ein „Jung kauft Alt“ Wohneigentumsprogramm ein, das den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude in Verbindung mit Sanierungsanforderungen gemäß den BEG-Regeln unterstützt. Die KfW wird die Durchführung des Programms übernehmen. Die zusätzlichen Finanzmittel, die bis 2027 benötigt werden, sollen aus dem Klima- und Transformationsfonds bereitgestellt werden, ähnlich wie bereits bei der bestehenden „Klimafreundlicher Neubau/ Wohneigentum für Familien“ (WEF) Förderung.
7. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten
Deutschlandweit stehen Gewerbeimmobilien leer, insbesondere Büros und Einzelhandelsflächen, die aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-Pandemie nicht mehr in gleichem Umfang benötigt werden.
Eine Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hat ergeben, dass hier ein Potenzial für bis zu 235.000 neue Wohneinheiten besteht.
Um Eigentümer und Investoren mit dem 14 Punkte Plan für Wohnungsbau zu ermutigen, geeignete Gewerbeimmobilien gemäß den BEG-Förderbedingungen in Wohnraum umzuwandeln, wird 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit einem Gesamtvolumen von 480 Millionen Euro aufgelegt. Das Programm bietet zinsvergünstigte Kredite, die Finanzierung wird aus den Mitteln des Klima- und Transformationsfonds (KTF) bereitgestellt.
Umbau – Verwaltungsgebäude wird zum Campus Schlüter Straße Hamburg:
8. Bauen im Sinne des Gebäudetyps E soll befördert werden
Zukünftiges Bauen soll einfacher, schneller und kostengünstiger werden. Dies wird durch die Förderung des Bautyps E angestrebt, indem die Vertragspartner mehr Flexibilität für innovative Planung erhalten, auch wenn dies von teuren Standards abweicht. Die Länder planen, Änderungen an der Musterbauordnung und den Landesbauordnungen vorzunehmen, um dieses Ziel zu erreichen. Die Bundesregierung wird mit den Bündnispartnern bis Ende des Jahres eine „Leitlinie und Prozessempfehlung für den Gebäudetyp E“ erstellen, um sicherzustellen, dass einfacheres Bauen rechtssicher umgesetzt werden kann.
9. Vergünstigte Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) wird die bisher bis Ende 2024 befristete Option, ihre eigenen Grundstücke zu vergünstigten Konditionen für öffentliche Aufgaben und den sozialen Wohnungsbau abzugeben, um weitere fünf Jahre verlängern. Dies soll die Entwicklung von Bauland durch Kommunen fördern. Aufgrund der Marktentwicklung und gestiegenen Baukosten wird auch die Möglichkeit geprüft, den Verbilligungsbetrag für Sozialwohnungen von bisher 25.000 Euro pro Einheit auf 35.000 Euro pro Einheit zu erhöhen. Ebenfalls soll das Budget für andere öffentliche Zwecke im Rahmen des 14 Punkte Plans um 10 Millionen Euro pro Jahr gesteigert werden. Zusätzlich wird überlegt, den jährlichen Erbbauzins für sozialen Wohnungsbau auf der Grundlage eines verbilligten Verkehrswerts zu berechnen. Die endgültige Entscheidung über diese Maßnahmen muss noch getroffen werden.
10. Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe
Die Bundesregierung plant, die Lärmrichtwerte in der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) in Bezug auf Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbebetrieben zu erhöhen. Diese Änderung soll in Form einer Experimentierklausel umgesetzt werden, und die Entscheidung darüber, ob sie angewendet wird, liegt bei den Gemeinden im Rahmen ihrer Bebauungspläne. Es ist wichtig festzuhalten, dass die Einführung dieser Experimentierklausel keine anderen planerischen Möglichkeiten zur Bewältigung von Lärmkonflikten in der Bauleitplanung ausschließt.
11. Förderung beim Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage
Die Bundesregierung unterstützt Hausbesitzer beim Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung. Die Höhe dieser Unterstützung hängt vom Einkommen ab und kann zwischen 30 und 75 Prozent betragen. Besonders alte Heizungen werden durch einen sogenannten Klima-Bonus (Speed-Bonus) gefördert, dessen Satz in den Jahren 2024 und 2025 von 20 auf 25 Prozent erhöht wird, mit einer geplanten Degression. In den Jahren 2026 und 2027 wird der Speed-Bonus um jeweils 5 Prozent reduziert und danach um 3 Prozent.
Die Bundesregierung erweitert im Rahmen des 14 Punkte Plans den Speed-Bonus auf Wohnungsunternehmen und Vermieter, um sie zur schnellen Umsetzung von Maßnahmen zur Wärmewende zu motivieren und Mieter zu entlasten. Zur Förderung der Baukonjunktur werden die bisherigen Sanierungssätze von 15 Prozent als Zuschuss und 20 Prozent steuerliche Abschreibung auf jeweils 30 Prozent angehoben. Ab 2026 werden der Zuschuss auf 15 Prozent und die steuerliche Abschreibung auf 20 Prozent reduziert, um im Einklang mit dem Speed-Bonus zu bleiben.
Klimafreundliches Bauprojekt: Rosenstein Mitte Stuttgart
12. Senkung der Erwerbsnebenkosten
Die Bundesregierung will mit dem 14 Punkte Plans mehr Menschen den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtern. Ein Schlüsselaspekt dabei ist die Senkung der Erwerbsnebenkosten, da diese normalerweise aus Eigenkapital finanziert werden. Dies wird besonders vor dem Hintergrund steigender Zinsen als hilfreich angesehen.
Die Bundesregierung plant, den Ländern mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer, beispielsweise durch die Einführung eines Freibetrags, zu ermöglichen. Ein Vorschlag für eine landesspezifische Ausgestaltung wurde den Ländern auf Arbeitsebene unterbreitet, obwohl einige Länder diesen bisher abgelehnt haben. Die Suche nach Möglichkeiten zur Gegenfinanzierung, insbesondere durch erweiterte Besteuerung von „Share Deals“, wird ebenfalls geprüft.
13. Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren
Um die Geschwindigkeit von Planungs- und Genehmigungsverfahren weiter zu erhöhen und die Bürokratie in Bauämtern zu reduzieren, wird die Bundesregierung noch in diesem Jahr einen „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ mit den 16 Bundesländern abschließen.
Die Länder planen bereits Änderungen in den Landesbauordnungen. Darunter ist die bundesweite Anerkennung von Typengenehmigungen für serielle und modulare Bauweisen, eine zeitliche Begrenzung von Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau auf drei Monate bis 2026 sowie die genehmigungsfreie Nutzungsumwandlung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen. Außerdem sollen Kfz-Stellplatzanforderungen vereinheitlicht werden. Dies hat das Ziel, die Stellplatzpflicht bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand aufzuheben.
14. Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen
Als Abschluss des 14 Punkte Plans für den Wohnungsbau will die Bundesregierung im kommenden Jahr die Einführung der Neuen Wohngemeinnützigkeit vorantreiben. Die soll ein neues Marktsegment schaffen, das langfristige soziale Bindungen sowohl im Neubau als auch im Bestand ermöglicht. Investitionszuschüsse und Steuervergünstigungen in diesem Zusammenhang sollen gefördert werden.
All diese Maßnahmen sollen dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum zu fördern, die Bauwirtschaft zu stabilisieren und die Klimaziele weiterhin zu verfolgen. Insgesamt zeigt dieser 14 Punkte Plan das Engagement der Bundesregierung für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Entwicklung im Wohnungsbau und der Bauindustrie. Es bleibt abzuwarten, wie effektiv diese Maßnahmen in der Praxis umgesetzt werden können und welchen Beitrag sie zur Lösung der aktuellen Herausforderungen leisten werden.
Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
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