Wohnen in München: Bezahlbar, qualitätvoll, zukunftsfähig

Dieter Reiter
Oberbürgermeister Landeshauptstadt München
© Landeshauptstadt München

Die Landeshauptstadt München ist ein bedeutender Standort für Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung, der von Wachstum geprägt ist. Dies ist in Bezug auf das kulturelle Angebot und die soziale Infrastruktur eine Chance, gleichzeitig aber eine besondere Herausforderung für den Wohnungsmarkt und den Erhalt des städtischen Gleichgewichts. Die Inflation in Deutschland befindet sich seit Mitte 2021 auf Rekordniveau und hat in Folge des russischen Angriffskrieges in der Ukraine eine weitere Steigerung erfahren. Dies hat zu einer erheblichen Belastung der Haushalte in München geführt. Neben der Energiekrise kommen Materialmangel, Kostensteigerungen, steigende Finanzierungskosten und Projektverzögerungen in der Bauwirtschaft hinzu. Diese Veränderungen bedeuten, dass die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums in München und seinem Umland auch in den nächsten Jahren vor einer Vielzahl von Herausforderungen steht.

Bereits seit über 30 Jahren schafft das wohnungspolitische Handlungsprogramm „Wohnen in München“ die Voraussetzung für die Erstellung von bezahlbarem Wohnraum. Dazu zählen insbesondere die Programme des geförderten und preisgedämpften Mietwohnungsbaus, die kontinuierlich weiterentwickelt und vereinfacht werden.

Rund 210.000 fertiggestellte Wohnungen – davon 45.000 geförderte Wohnungen – seit Einführung von „Wohnen in München“, 74.600 Wohnungen im Bestand der Landeshauptstadt München und ihrer Wohnungsbaugesellschaften, ein in den letzten Jahren kontinuierlicher Anstieg der von der Stadt belegbaren Wohnungen auf über 90.000 Wohnungen sind Zahlen, die sich sehen lassen können.

Die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum ist eine Grundvoraussetzung für die soziale Teilhabe an der Stadtgesellschaft. Eine besondere Unterstützung bei der Wohnraumversorgung müssen Haushalte mit Kindern, Haushalte mit geringem Einkommen, Alleinerziehende, ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und sonstige hilfebedürftige Personen, aber auch junge Erwachsene in Ausbildung, erhalten. Denn
der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum übersteigt insbesondere für diese Zielgruppen das Angebot. In München gibt es rund 25.700 registrierte Haushalte für eine Wohnung in der Einkommensorientierten Förderung (EOF) und 14.700 Haushalte mit einem Berechtigungsschein für das München Modell. Demgegenüber standen im Jahr 2021 insgesamt 3.735 Wohnungsvergaben und 588 Fertigstellungen im München Modell.

Vor diesem Hintergrund hat die Landeshauptstadt München „Wohnen in München“ im Rahmen eines integrierten Prozesses nun zum sechsten Mal fortgeschrieben. Das neue Programm „Wohnen in München VII“ mit den Handlungsfeldern „Zielgruppengerechtes Wohnen“, „Bodenpolitik & Neubau“, „Bestandssicherung & -förderung“ und „Klimaschutz & Qualitäten“ steht für bezahlbares, qualitätvolles und nachhaltiges Wohnen. Dabei ist es der Landeshauptstadt München wichtig, die erreichten Standards für qualitätvolles Wohnen für alle Zielgruppen zu erhalten und die Ziele in Bezug auf klimaneutrales Wohnen trotz und gerade auch wegen der Energiekrise und der steigenden Nebenkosten zu erfüllen.

Zur Förderung und Sicherstellung der Qualität des Planens und Bauens hat sich der Architektenwettbewerb als Verfahren hervorragend bewährt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung begleitete in den letzten zwei Jahren 17 Wettbewerbe. Darunter unter anderem die städtebaulichen und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbe am Dreilingsweg und für den 5. Bauabschnitt Riem.

Auf der etwa 7,3 Hektar großen Fläche am Dreilingsweg sollen ein neues Wohngebiet mit zirka 950 Wohnungen, eine weiterführende Schule, die notwendigen sozialen Infrastruktureinrichtungen, Nahversorgungsmöglichkeiten sowie Grün- und Freiflächen geschaffen werden.

Auf dem 5. Bauabschnitt der Messestadt Riem entstehen neben etwa 2.500 neuen Wohnungen und Flächen für Dienstleistung und Gewerbe zahlreiche soziale Einrichtungen, darunter eine fünfzügige Grundschule, ein Haus für offene Kinder- und Jugendarbeit sowie Kindergärten und -krippen.

Die Architektenwettbewerbe bieten die Möglichkeit, die qualitativ beste und überzeugendste Lösung für das konkrete Projekt auswählen zu können und tragen so zur Entstehung lebenswerter Stadtquartiere für alle Münchner*innen bei. Schon im Wettbewerbsverfahren werden hohe Ansprüche an eine nachhaltige Planung gestellt. Fachplaner*innen aus den Bereichen Klimaschutz, Energieversorgung und nachhaltige Mobilität stehen bereits in diesem frühen Stadium dem Auswahlgremium zur Seite. Das ist ein Teil der neuen Antworten, um auf den Klimanotstand und die aktuelle Energiekrise zu reagieren.

Dabei muss die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben und die Bezahlbarkeit des Wohnens für Mieter*innen gewährleistet bleiben. Unter den derzeitigen schwierigen Rahmenbedingungen bei den Baukosten und den steigenden Zinsen für die Baufinanzierung wird es für die Realisierbarkeit von Vorhaben des geförderten Wohnungsbaus künftig darauf ankommen, die Wirtschaftlichkeit der Vorhaben überhaupt zu ermöglichen. Mit „Wohnen in München VII“ wurde deswegen ein ergänzendes städtisches Baudarlehen für die EOF und das München Modell zur Projektfinanzierung eingeführt. Hinzugekommen ist ein neuer kommunaler „Qualitäts- und Nachhaltigkeitsbonus“, der im München Modell den Mehraufwand fördert, der durch vergleichsweise höhere Energiestandards und Nachhaltigkeitskonzepte entsteht.

Im Bereich des Klimaschutzes möchte die Landeshauptstadt München ebenso Vorbild für die private Wohnungswirtschaft bleiben. Dazu gehört neben der bereits angesprochenen Finanzierung von energiesparendem Wohnungsbau auch ein über dem gesetzlichen Niveau liegender Standard bei Neubauten und der Sanierung von Wohnungsbeständen. Dies dient sowohl dem Klimaschutz als auch der langfristigen Bezahlbarkeit der Nebenkosten, die angesichts der aktuellen Preisentwicklungen massiv eingeschränkt wird. Die Sanierung auf der Ebene der (Wohnungs-)Quartiere umfasst neben der Verbesserung bzw. Wiederherstellung eines zeitgemäßen Gebäudebestands auch die Nachverdichtung, soweit dies städtebaulich vertretbar ist. Um zukunftsfähige (klimaneutrale und resiliente) Quartiere zu schaffen, sind viele Themen zu bearbeiten. Dies reicht von der Gebäudequalität, der Energieversorgung, der Mobilität, der Versorgung mit sozialer Infrastruktur bis hin zu einer lebendigen Quartiersmitte.

Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum kann nicht durch den Wohnungsneubau allein bedient werden. Daher werden weiterhin alle rechtlichen Möglichkeiten zur Sicherung und zum Schutz bestehenden Wohnraums ausgeschöpft (u.a. Erhaltungssatzungen, Vorkaufsrechte, Zweckentfremdungssatzung). Die Zahl der Wohnungen im Bestand, für die die Landeshauptstadt München ein Belegrecht hat, soll weiter erhöht werden.

„Wohnen in München VII“ wurde mit einem Finanzvolumen von über zwei Milliarden Euro Ende des Jahres 2022 vom Münchner Stadtrat beschlossen. Zwei Milliarden Euro entsprechen dabei einer Verdoppelung gegenüber dem Vorgängerprogramm „Wohnen in München VI“, das zusätzlich von Bund und Freistaat Bayern mit insgesamt 600 Millionen Euro gefördert wurde. Damit ist „Wohnen in München VII“ das finanzstärkste kommunale Wohnungsbauprogramm in Deutschland – und zudem sind im ersten Programmjahr 2023 Finanzmittel für den Ausgleich von Baukostensteigerungen bei Neubauten im Konzeptionellen Mietwohnungsbau geplant.

Dieter Reiter
Oberbürgermeister Landeshauptstadt München